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我想有个家
发布日期:2020-10-16 06:35   来源:未知   阅读:

  ,是中国人自古不变的追求。前段时间,各地天价学区房纷纷爆出新闻,引发全民的关注:学历日渐贬值,学区房却几乎一小时升一个价。

  房子,究竟有怎样的魔力?为何大家乐此不疲地投资买房?到底房能够给我们提供温暖的蜗壳还是沉重的包袱?日本高速发展时期的泡沫经济破灭到底还有多少年会在的国内上演?

  Fuel :名词,燃料,这里fuel作动词了,为。。。。提供了燃料,其实就是激发了,在政治外交词汇中经常出现,例如fuel economic growth,意为拉动经济增长。

  第一段一上来讲了房地产代理,和其他地方一样,他们有几个特征:巧舌如簧并且胸有成竹的。紧接着转折,讲到一个人叫刘征东,一个在上海北边开发区的销售员。这个销售员被质疑折磨着。为啥嘞?他本来期待今年稳一点,没想到

  客户抢着要看展示房。一些人本来希望等市场冷静一下,但是看着市场一周一周的攀升,也就屈服了,买了。这个区域的公寓曾经是农村,周围还有农田以及破败的批发市场,现在价格却比去年增长了90%。他说:“感觉像泡沫!”

  不止他一个这么想,就连央行研究中心的头儿,平常对于自己的言辞非常谨慎的人也说房产泡沫必须在变得更大前被扼制。国内房价相比去年攀升了16%,在大城市翻了两番甚至三番。所以,过去两个星期,超过20个省市试图让市场冷静下来,比如提高首付比例,或者限购。

  过去几十年,中国方式的起伏那是有着全球意义的。房地产业的投资和消费(添置房子的家具和装饰品)总共占了我们GDP的25%。所以今年的回升是有喜也有忧啊。喜的是GDP增长速度稳定在6.7%,比大多数预测要高。对铜铁的需求给了矿企一条活路。

  但是乐观情绪被这种复苏的本质缓和了。复苏的本质是什么呢?研究表明:1/5的购买不是住房人是投资人。研究公司CEBM估计:中等城市的核心地段这个比例应该是60%以上。更多的担忧是,开发商借了太多钱。德意志银行的张志伟说:他们面对的囚徒困境。

  到底什么是囚徒困境呢?采取激进措施就能够摆脱困境么?囚徒困境一词并不是经济学人现造的,这是一个博弈论中的术语,两个共谋犯被关入监狱,不能互相沟通。如果两个人都不揭发对方,则由于证据不确定,每个人都坐牢一年;若一人揭发,而另一人沉默,则揭发者因为立功而立即获释,沉默者因不合作而入狱五年;若互相揭发,则因证据确实,二者都判刑两年。大家猜结果会怎样?

  由于囚徒无法信任对方,因此倾向于互相揭发,采取激进措施,而不是同守沉默。放置在房地产的大市场中,囚徒是谁?各大房地产商,购房者,而知晓一切游戏规则或者说牢房的建造者,则是政府。而在这一个危险游戏中,购房者作为掌握信息最少的玩家,最容易受到危害。而开发商为了达到自己的最大利益,采取激进措施,他们把土地价格给推升了66%。

  这个张先生研究了252期的土地拍卖并且得出结论说即使土地价格上升,2/5的中标者都会赔钱,更别说土地价格下降了。老百姓只能捂着自己的钱包自我落泪。

  随着经济成熟,收入增长速度变慢了,导致的结果就是:房价已经负担不起了。这解释了市场的疯狂。新楼盘一面市,人群就挤爆了售楼中心。下面讲了一个非常有中国特色的现象:假离婚。在上海,离婚率迅速上升,因为人们利用买房的制度漏洞,通过离婚获得比较好的贷款利率:夫妻只能第一套房有一个首付比率,但是离婚的夫妻就可以买两套了。

  这样的行为煽起了不理性的繁荣,但是在做出裁决之前要小心注意。投资者,分析师和媒体近10年来都在预测中国房地产末日要来了。但是房地产没有崩溃。政府采取措施时价格下降了一段时间,但很快又回升了。

  过度借贷:比如在早期的上海有一种玩法是这样的:首付一套房子,然后卖掉它,用得到的全款同时再购入3套,再从三套里卖掉一套,然后用这个卖房的钱再入三套,这样持续玩着,就可以很低成本的炒房了。当然后来限购和二套房首付提高这种限制出来之后确实限制了普通人这么玩,但是专业玩家还是可以继续的。

  严格的按揭贷款规则相当于让购房者支付了房价一半的费用了。即使房价下跌,他们也不可能从自己的房贷中脱身。这有利于应对丧失抵押品赎回权带来的恶性循环以及已经带给其他国家极大伤害的价格下跌。

  Shrink :缩水。这里有一个很有趣的用法,Shrink也可意为心理咨询师,是 俚语head-shrinker的简称,为什么心理医生被称之为缩头人呢?你想想当精神压力很大,满腹心事的时候,特别容易觉得自己一个头有两个大,脑子都要被烦恼挤爆了的感觉。而通过心理医生的诊疗调适,慢慢地心结就解开了,问题也想通了,精神上的压力也就减小了,感觉好像头脑又缩回到正常的大小,这就是head-shrinker的由来。

  Soaring :嗖嗖的涨,不知道大家想到了关于增长的词还有哪些?booming,爆炸式增长~boosting…. 蹭蹭的涨~

  这并不是否认中国房地产市场面临严重问题。但是泡沫也许是一个误判。那么真正原因是什么呢?土地供给的严重失衡。怎么个不平衡呢?小城市:足够多的土地,但是人口在下降。至于大城市,想买都买不到房。列了上海的数据作为例子,最终结果是房价嗖嗖的涨。

  既然是土地供应的问题,那大城市为啥不能卖更多土地呢?这么做相当于从本质上改变了游戏规则,导致主要玩家比较痛苦。大城市的政府指望着把逐步的土地销售当作一个收入来源。小城市的政府则希望,限购可以把大家送到自己这里来。所以我们可以看出来,这是一个经济问题,同时也是一个政治问题呢。

  这里继续说到刘先生,他了解房地产市场的两面。他在自己老家买了房子,可是只有过年回家一次,其他时候房子都是空的,还年轻,又不想太早回去。而刘先生呢,想在上海买房,已经开始存款了,然而梦想和现实距离越来越远。去年房价的飙升使得他忙于工作,但是也让他距离自己的梦想越来越远。

  所以借鉴任志强叔叔的一句话:所有买不起房的人都是因为没有努力工作。不说了,挣不了一个亿,看来得逃离北上广了。



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